歡迎光臨富元祥典當(dāng)！
總店：新疆庫爾勒市人民東路豪景大廈707室
歡迎光臨富元祥典當(dāng)！
總店：新疆庫爾勒市人民東路豪景大廈707室
金融資訊
“以房抵債”實質(zhì)上屬于以物抵債，又稱代物清償。以房抵債屬于實踐性法律行為，房屋未交付，原債務(wù)不消滅。以房抵債的房不限于債務(wù)人，可以是第三人。
由于以房抵債涉及物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法等眾多法律關(guān)系，同時可能會涉及侵害其他債權(quán)人的利息，禁止流押流質(zhì)等強(qiáng)行性法律規(guī)定等，導(dǎo)致在訴訟司法實踐中糾紛較多，爭議很大，人民法院的判決也因?qū)W說流派的不同，出現(xiàn)不太統(tǒng)一的裁判尺度。
為了理清以房抵債訴訟糾紛的裁判規(guī)則，本文引用最高院典型的生效判決，梳理各種以房抵債、以物抵債糾紛的內(nèi)在裁判邏輯。 一、最高院第72號指導(dǎo)案例基本案情 原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱彥海公司）于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對彥海公司合計2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計算，并計算復(fù)利。 法院生效裁判認(rèn)為：本案爭議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。 本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。 三、債務(wù)履行期屆滿前，以房抵債效力認(rèn)定及裁判思路 按照以房抵債協(xié)議簽訂的時間可以劃分為債務(wù)履行期屆滿前的以房抵債和債務(wù)履行期屆滿后的以房抵債。司法實踐中對于債務(wù)履行期滿之前作出的以房抵債協(xié)議效力認(rèn)定意見存在兩種不同觀點： 一是認(rèn)定抵債協(xié)議為無效，主要理由為債權(quán)未到期時因債務(wù)與抵債房屋之間的價值可能會有所差距，極易造成顯失公平的情形；并且北京高院紀(jì)要、江蘇高院紀(jì)要、2015年《第八次全國法院民事商事審判工作會議紀(jì)要（民事篇）》都對已屆債務(wù)履行期作出了強(qiáng)調(diào)，債務(wù)履行期屆滿前的協(xié)議實質(zhì)上是為了擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，本質(zhì)上仍屬流質(zhì)契約，違反了《物權(quán)法》186條禁止流質(zhì)的規(guī)定，協(xié)議應(yīng)確認(rèn)無效。 二是認(rèn)定抵債協(xié)議為有效。2014年最高院公報案例——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再審一案所認(rèn)為的：以房抵債協(xié)議是雙方真實意思表示，依法有效，并不違反我國禁止流質(zhì)、流抵的法律規(guī)定。 對上述爭議最高院第72號指導(dǎo)案例中的法院審判觀點指出：首先，因房地產(chǎn)市場的特殊性，房價的漲落應(yīng)為正常的可預(yù)見的商業(yè)風(fēng)險，是否顯失公平應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同簽訂時的房屋價格與債務(wù)進(jìn)行對比判定，而非糾紛之后的房屋實際價值；其次在債務(wù)履行期限未屆滿時，雙方達(dá)成合意約定提前終止原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，建立新的房屋買賣合意合法有效，應(yīng)予尊重，因此債務(wù)履行期屆滿之前簽訂的以房抵債協(xié)議并不當(dāng)然無效，其非必要前提，肯定了以房抵債協(xié)議的效力。 但需要特別提醒的是：該房屋買賣合同簽訂在先并已備案，借款合同簽訂在后，且債務(wù)人已向債權(quán)人出具了購房發(fā)票。同時我們也要注意該起判決是以房抵債協(xié)議在債務(wù)到期前簽訂情況下認(rèn)定有效的孤例，與實際履行、清算義務(wù)等原則相背離。 四、已屆債務(wù)清償期后的以房抵債（以物抵債）的理論分析及裁判思路
（一）以房抵債（以物抵債）成立條件及效力分析
已屆債務(wù)清償期的以物抵債實質(zhì)上為代物清償，指的是債權(quán)人與債務(wù)人之間達(dá)成合意，約定以他種給付代替原有給付的受領(lǐng)，消滅原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。總的來說，成立以物抵債需要滿足四個條件： （1）有既存的債權(quán)債務(wù)關(guān)系； （2）當(dāng)事人之間達(dá)成以物抵債的合意； （3）以他種給付代替原有給付； （4）債權(quán)人實際受領(lǐng)他種給付。 按照以物抵債協(xié)議的約定內(nèi)容、履行情況來看，協(xié)議的具體效力不同，詳見下表：
債務(wù)未屆清償期 | 約定內(nèi)容 | 效力 |
未明確約定債務(wù)不能清償時抵債物歸債權(quán)人所有，或者對抵債物進(jìn)行了折價、清算程序 | 在當(dāng)事人之間有效，不能對抗第三人 | |
明確約定不能清償債務(wù)時抵債物所有權(quán)歸屬于債權(quán)人 | 本質(zhì)為流抵契約，違反物權(quán)法規(guī)定，無效 | |
約定以房屋、土地等不動產(chǎn)進(jìn)行抵債，明確在清償債務(wù)后可以進(jìn)行回贖 | 讓與擔(dān)保，不發(fā)生物權(quán)效力，不存在《合同法》52條規(guī)定情形的，合同有效 | |
債務(wù)已屆清償期 | 達(dá)成以物抵債合意，尚未履行 | 合同有效，不能請求法院確認(rèn)并判決履行，可以要求繼續(xù)履行原合同 |
達(dá)成以物抵債協(xié)議并完成實際履行 | 有效 |
以物抵債與債的更改不同，以物抵債協(xié)議的成立不當(dāng)然消滅原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，只是成立一項新債，新債與原債并存，當(dāng)新債得以清償時原債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅。而債的更改指的是成立新債務(wù)，同時消滅原有債務(wù)。因此以物抵債更加強(qiáng)調(diào)新債的實際履行。
（二）以房抵債（以物抵債）的裁判思路
以物抵債協(xié)議達(dá)成后，尚未實際履行的，債權(quán)人請求確認(rèn)抵債物所有權(quán)歸自己或者請求判決履行協(xié)議的，人民法院不予支持。但是經(jīng)法院釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。 （索引：見《債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定》作者：夏正芳、潘軍鋒、江蘇高院；仲偉珩，最高院民一庭，載《民事審判指導(dǎo)與參考.指導(dǎo)性案例》2014年第2輯，總第58輯，第121頁。） 2 法院針對當(dāng)事人在訴訟調(diào)解中作出的以物抵債協(xié)議制作調(diào)解書的，該調(diào)解書不發(fā)生物權(quán)變動的效力，仍需當(dāng)事人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行交付或者過戶登記的，另一方當(dāng)事人可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。 （索引：《最高人民法院研究室關(guān)于以物抵債調(diào)解書是否具有發(fā)生物權(quán)變動效力的研究意見》，載張軍主編、最高人民法院研究室編：《司法研究與指導(dǎo)》2012年第2輯，總第2輯，人民法院出版社2012年版，第138-142頁。） 3 以房抵債協(xié)議經(jīng)公證但未進(jìn)行房屋過戶登記的，不發(fā)生物權(quán)變動。 （索引：《僅依據(jù)經(jīng)過公證的以房抵債協(xié)議而不進(jìn)行房屋過戶登記，不能取得房屋所有權(quán)》，載最高人民法院民事審判一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2011年第3輯，總第47輯，人民法院出版社2011年版，第246頁“民事審判信箱”。） 4 當(dāng)事人之間的以物抵債協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，協(xié)議無效。 （案例索引：最高人民法院（2010）民抗字第25號民事判決書，見《當(dāng)事人協(xié)議直接以物抵債損害其他債權(quán)人利益的，該協(xié)議無效——陳昌光與甘樹北借款糾紛再審案》，載最高人民法院審判監(jiān)督庭編：《審判監(jiān)督指導(dǎo)》2011年第4輯，總第38輯，人民法院出版社2012版，第179-190頁。） 5 以物抵債協(xié)議不能阻止債務(wù)人的其他債權(quán)人對抵債物主張權(quán)利。以物抵債協(xié)議是以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，其同基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別。因而基于以物抵債而擬受讓抵債物的受讓人，在完成交付或者登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益。 （案例索引：（2016）最高法民申3620號，《孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、葫蘆島恒遠(yuǎn)混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》） 6 債權(quán)人與債務(wù)人作出的以物抵債協(xié)議中應(yīng)約定對于抵債物的折價、清算程序，對抵債物進(jìn)行折價或者變賣該抵債物，且如果當(dāng)事人一方認(rèn)定該協(xié)議存在可變更、可撤銷的情形，可以依法請求變更或者撤銷該以物抵債協(xié)議。 （索引：見《代物清償?shù)男再|(zhì)及效力研究》，作者：李玉林，最高人民法院民二庭法官，載最高人民法院民事審判第二庭編：《商事審判指導(dǎo)》2014年第3輯，總第39輯。） 7 以物抵債協(xié)議中的抵債物不限于債務(wù)人自己，若第三人同意處分自己的財產(chǎn)代替?zhèn)鶆?wù)人原本的債務(wù)給付標(biāo)的，則第三人可與債權(quán)人、債務(wù)人達(dá)成三方協(xié)議，成立代物清償合同，此情形并不構(gòu)成債務(wù)的加入或者第三人履行。 （索引：見《第三人代物清償?shù)乃痉ㄕJ(rèn)定和責(zé)任承擔(dān)》，作者：盧文兵，江蘇省無錫市中級人民法院，載《人民司法》2013年第18期，第96頁。）
上一篇：霍學(xué)文：沒有許可證的機(jī)構(gòu)做金融廣告應(yīng)被列為非法金融活動
下一篇：關(guān)于富元祥典當(dāng)丨典當(dāng)行的作用
巴州富元祥典當(dāng)有限公司
業(yè)務(wù)經(jīng)理
劉經(jīng)理：13909965618 歡迎致電
徐經(jīng)理：18909967618 歡迎致電
靳經(jīng)理：17799502888 歡迎致電
富元祥前臺：17767663030 歡迎致電
座機(jī)：0996-2219916
總店：新疆庫爾勒市人民東路豪景大廈707室
copyright ? 2018-2025 www.drsngm.com 巴州富元祥典當(dāng)有限公司 All rights reserved. 新ICP備18000684號
網(wǎng)站技術(shù)支持：新疆百疆圖網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有限公司 
新公安網(wǎng)備 65280102000189號